信託した不動産を売却するには？

約 3 分

親が所有する自宅を子どもに信託しておき、
高齢の親（委託者）が認知症になるのに備え、
家族信託を活用して管理者である子どもが
必要に応じて自宅を売却できる信託を締結して
おいた場合、いざ自宅を売却するには特別な
手続きが必要でしょうか？

親が自宅での生活に不安を覚えた時に、
信託された自宅を子どもが売却する際の
注意点をまとめてみました。

信託された不動産を売却する場合でも
普通の不動産を売却する場合と、
変わることはありません。

注意すべきこととしては、売主が受託者に
なるということです。

信託契約を締結後、不動産の登記簿の所有者は
委託者から受託者へ名義が変わってますので
売買契約書の売主の欄には、署名・捺印するのは
受託者になります。

実質的な所有者である受益者の関与は不要です。

大前提として、売却するためには
子ども（受託者）に「売却」の権限が
信託契約で与えられていることが必要です。

受託者に「どのような権限」を与えるかは
信託契約で決定します。

契約で受託者に「管理・保存」の権限しか
与えられてなければ、受託者は「売却する」
権限はなく、売却できません。

不動産登記簿の「信託目録」に
受託者の権限が記載されるので、
買主や仲介する不動産会社は、
受託者が売却する権限を有するのか
確認することが必須です。

受託者が売却するにあたり、受託者単独では
売却できずに、第三者の同意が必要な
こともあります。

受託者の職務を監督する「信託監督人」が
存在する信託の場合、自宅などの不動産を
売却するには信託監督人の同意が必要と
契約で定めていることもあります。

その時には「信託監督人の同意」が
あることを確認することになります。

仮に信託監督人の同意がないにも関わらず
なされた不動産取引は無効になりませんが、
買主に名義を移転しようとした時に、
信託監督人の同意書がないので、所有権移転の
登記ができないことも起こりえます。

信託財産として売却し、買主への所有権移転の
登記がされると同時に信託登記も抹消されます。

事前に、売却する信託不動産の信託契約を
解除する必要はありません。

信託契約は解除しないで売却するのは、
売却代金を信託財産として受託者が管理
するためです。

なお、信託不動産の売買を仲介するのは、
通常の宅建業の免許で可能です。

受益権の売買であれば、金融商品取引法の
免許が必要ですが、自宅を売却する場合は
不動産そのものの売買だからです。

信託財産の不動産を売却して得た売却代金も、
そのまま信託財産になりますので、売却代金も
受託者が管理することになります。

信託不動産の売却代金も当然に信託財産ですし、
その売却代金で新たに不動産を購入した場合、
その購入した不動産も当然に信託財産になります。

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