将来、自宅不動産を売却するかもしれないが、
自宅の所有者が高齢のため、売却しようとする際、
所有者が認知症になっていると売れないので
配偶者や子どもなどに生前に贈与するケースがあります。

一方、家族信託を活用することでも、親の自宅を
売却できるようになります。

贈与と家族信託、どのように選択すれば良いのでしょうか？

自宅の売却処分の確実性

贈与

贈与によって所有権を取得した人が
売主となって売却手続きを行いますので
親の認知症になったかどうかに関係なく
売却できます。

贈与を受けた人が認知症になったら・・

「婚姻２０年以上の配偶者への居住不動産の贈与特例
（２１１０万円まで非課税）」を活用して高齢の所有者が
高齢の配偶者に贈与する「老老贈与」を行った場合
には、注意が必要です。

贈与を受けた高齢の配偶者が認知症になってしまうと
折角コストをかけて贈与しても、売却できないことに
なります。

家族信託

家族信託の契約で受託者に自宅売却の権限を
与えることで、受託者が委託者（所有者）の
状態に関係なく売却できます。

通常は子どもを受託者にするので、心配はないですが、
もし受託者が認知症になったとしても、新たな受託者が
引き続き就任するので、売却処分は可能です。

必要な費用

自宅不動産（評価額２０００万円）を贈与する場合と
家族信託する場合に必要な費用はどうでしょうか？

贈与の場合

１．贈与税

２０００万円の不動産の贈与を行うと、贈与を受けた方に
６００万円近くの贈与税が課税されます。

「相続時精算課税制度」や「配偶者への贈与特例制度」
を活用すれば、軽減・免除されますが、適用される要件は
随時更新され、ケースごとに違うので、税務署や税理士に
必ず確認及び相談して下さい）

２．登録免許税

不動産の登記簿を変更するために課税される登録免許税は
評価額の２％の４０万円です。

３．不動産取得税

不動産を取得したことに対して課税される不動産取得税が
５０～６０万円です。

家族信託の費用

１．贈与税

委託者（所有者）＝受益者（権利者）の形態
（自益信託）の家族信託は贈与をは異なるので、
当然贈与税は課税されません。

ただ、委託者（所有者）≠受益者（権利者）の形態
（他益信託）になると、家族信託になると、
実質的な贈与になりますので、贈与税が
課税される可能性があります。

２．登録免許税

不動産の登記簿を変更するために課税される
登録免許税は評価額の０．４％の８万円です
（軽減措置は考慮してません）。

３．不動産取得税

受託者（管理者）が取得するのは、あくまで
管理・処分する権限に過ぎず、不動産を取得する
わけではないので、不動産取得税は課税されません。

自宅不動産の売却処分が前提なら
家族信託がおすすめ

家族信託の場合、売却する権限を受託者に
渡せば、所有者が認知症になる・ならないに
関わらず、受託者が代わりに売却できるので、
施設・介護費用を捻出できます。

家族信託に精通している専門家に依頼することが
必須なので、報酬が４０万～必要になりますが、
贈与時に必要な費用の半分程度で可能です。